Christine, 58 ans, possède un appartement locatif estimé à 500 000 €. En transmettant la nue-propriété de ce bien à ses deux enfants par le biais d'un démembrement de propriété, elle ne s'acquitte que de 6 388 € de droits de donation — contre environ 56 388 € si elle avait donné le bien en pleine propriété. Soit une économie de 50 000 €. Comment réduire à ce point le coût d'une transmission de patrimoine sans se dépouiller de ses revenus ? Ce mécanisme juridique, parmi les plus efficaces du droit fiscal français, suscite un intérêt croissant — d'autant qu'un rapport du Conseil des prélèvements obligatoires publié en décembre 2025 envisage de remettre en cause cet avantage. Maître Dana Assuied, avocate fiscaliste à Paris 16, accompagne au quotidien les particuliers et dirigeants dans la structuration de ces montages patrimoniaux, avec la rigueur et la précision qu'exige chaque situation.
Le droit de propriété, tel que défini par l'article 544 du Code civil, regroupe trois attributs hérités du droit romain : l'usus (le droit d'utiliser le bien), le fructus (le droit d'en percevoir les revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer librement, notamment de le vendre ou de le donner). Le démembrement consiste précisément à scinder ces attributs entre deux personnes distinctes.
L'usufruitier conserve l'usus et le fructus : il peut habiter le bien, le louer et encaisser les loyers. Le nu-propriétaire, lui, détient l'abusus — il est juridiquement propriétaire du bien, sans en avoir la jouissance immédiate. Concrètement, le donateur qui transmet la nue-propriété à ses enfants continue de percevoir les revenus de son bien. Il ne se dépouille pas.
À côté du démembrement viager (qui s'éteint au décès de l'usufruitier), il existe l'usufruit temporaire, à durée fixe, qui obéit à un barème distinct fixé par l'article 669 II du CGI : 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans (jusqu'à 10 ans = 23 %, de 11 à 20 ans = 46 %, de 21 à 30 ans = 69 %), sans égard à l'âge de l'usufruitier. Pour un donateur de moins de 61 ans, ce barème est fiscalement moins avantageux que le démembrement viager ; il devient plus intéressant au-delà. L'usufruit temporaire est stratégiquement utile pour transférer temporairement des revenus locatifs à un enfant sur 10 ans, puis les récupérer automatiquement — mais la donation temporaire d'usufruit réalisée dans le seul but de réduire l'IFI peut être requalifiée en abus de droit (article 33, 3° du CGI) si elle manque de substance économique.
Conseil : Avant de choisir entre un démembrement viager et un usufruit temporaire, faites réaliser une simulation chiffrée comparative par un avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité des entreprises et du patrimoine. Le coût fiscal total peut varier du simple au double selon l'âge du donateur et la durée retenue.
C'est ici que réside la puissance fiscale du montage. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint de plein droit, conformément à l'article 1133 du CGI. Le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans avoir à acquitter de droits de succession sur la valeur de l'usufruit récupéré.
Autrement dit, les droits n'ont été payés qu'une seule fois — lors de la donation initiale de la nue-propriété — et sur une base volontairement réduite. Pour les biens immobiliers, seule une taxe résiduelle de publicité foncière, prévue à l'article 1020 du CGI, reste due lors de l'enregistrement de la réunion des droits. Son montant est sans commune mesure avec celui d'une succession classique. Pour les valeurs mobilières ou les parts sociales, la réunion des droits est juridiquement automatique, sans formalité ni taxation particulière.
La clause de réversion d'usufruit stipule que, au décès du premier usufruitier, l'usufruit se transmet au conjoint survivant plutôt que de s'éteindre au profit des nus-propriétaires. Résultat : les enfants ne récupèrent la pleine propriété qu'au décès des deux parents. Cette clause est particulièrement utile pour les couples souhaitant organiser la transmission dès maintenant tout en assurant la protection financière du conjoint survivant. Elle doit être expressément rédigée dans l'acte de donation notarié pour être opposable.
Exemple : Madeleine et Gérard Fauveau, mariés, âgés respectivement de 63 et 66 ans, possèdent un appartement locatif à Neuilly-sur-Seine estimé à 450 000 €. Ils donnent la nue-propriété à leurs deux filles, Éloïse et Margaux, en insérant dans l'acte notarié une clause de réversion d'usufruit au profit du conjoint survivant. Gérard décède à 78 ans : l'usufruit se transmet intégralement à Madeleine, qui continue de percevoir les 1 400 € de loyer mensuel. Éloïse et Margaux ne deviennent pleines propriétaires qu'au décès de Madeleine, sans droits de succession à acquitter sur l'usufruit. En l'absence de clause de réversion, les filles auraient récupéré la moitié de l'usufruit dès le décès de Gérard, privant Madeleine d'une partie de ses revenus.
Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème légal fixé par l'article 669 du CGI, inchangé depuis 2004. Ce barème repose sur l'âge de l'usufruitier au jour de la donation et fonctionne par tranches décennales.
Quelques repères pour situer le prix de la nue-propriété transmise :
Le principe est limpide : plus la donation est réalisée tôt, plus l'assiette taxable est faible. Chaque passage de tranche décennale augmente mécaniquement l'assiette de 10 % de la valeur totale du bien. Sur un appartement de 200 000 €, donner la nue-propriété avant 71 ans génère environ 2 194 € de droits. Après 71 ans, le coût grimpe à environ 6 194 €. Attendre quelques années peut donc tripler la facture fiscale.
Le démembrement de propriété pour la transmission de patrimoine ne se limite pas au seul barème de l'âge. Il se combine avec l'abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant, prévu à l'article 779 du CGI. Cet abattement s'applique sur la valeur de la nue-propriété transmise — et non sur la pleine propriété du bien. Il se renouvelle tous les 15 ans.
Reprenons l'exemple de Christine, 58 ans, qui donne la nue-propriété de son appartement de 500 000 € à ses deux enfants. Selon le barème (tranche 51-60 ans), la nue-propriété représente 50 %, soit 250 000 €. Chaque enfant reçoit donc 125 000 € en nue-propriété. Après déduction de l'abattement de 100 000 €, la base taxable par enfant s'établit à 25 000 €. En appliquant le barème progressif de l'article 777 du CGI, les droits s'élèvent à environ 3 194 € par enfant — soit 6 388 € au total pour 500 000 € de patrimoine transmis.
Pour mieux comprendre le prix des droits de donation, voici le détail du barème progressif applicable en ligne directe (article 777 du CGI), appliqué après abattement et sur la seule valeur de la nue-propriété :
C'est précisément parce que ces taux s'appliquent sur la valeur de la nue-propriété transmise après abattement — et non sur la pleine propriété — que l'économie fiscale est aussi significative.
Au décès de Christine, ses deux enfants récupéreront la pleine propriété sans verser un euro supplémentaire sur les 250 000 € d'usufruit. En comparaison, une transmission en pleine propriété aurait engendré des droits d'environ 56 388 €. La stratégie d'échelonnement est également recommandée : une première donation à 50-55 ans, une seconde à 65-70 ans une fois le délai de 15 ans écoulé, permet à un couple ayant deux enfants de transmettre jusqu'à 400 000 € en franchise totale de droits, avant même l'effet réducteur du barème de l'âge.
Au-delà des droits de donation, il faut intégrer les frais de notaire — dont les émoluments sont calculés sur la valeur en pleine propriété du bien, même en cas de réserve d'usufruit — ainsi que la taxe de publicité foncière (0,60 %) et les frais d'enregistrement (0,715 %). Pour un bien de 500 000 € avec un usufruitier de 55 ans, comptez environ 5 000 € d'honoraires notariés et 3 575 € de frais d'enregistrement. À noter : le donateur peut prendre en charge les droits de donation à la place du donataire, sans que cela soit considéré comme un supplément de donation taxable.
Lorsque le donateur conserve l'usufruit et transmet la nue-propriété, le bien immobilier sort intégralement de l'assiette de l'IFI pour le nu-propriétaire (qui ne bénéficie ni des revenus ni de la jouissance). En revanche, l'usufruitier inscrit le bien pour sa valeur en pleine propriété dans son assiette IFI — le démembrement ne réduit donc pas la charge IFI totale du foyer, mais la concentre sur le donateur. Ce point est à prendre en compte dans les patrimoines dépassant 1,3 M€ nets taxables.
À noter : Le coût global d'un démembrement ne se résume pas aux seuls droits de donation. Il faut additionner les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière, les frais d'enregistrement et, le cas échéant, les honoraires de l'avocat fiscaliste pour la structuration du montage et la rédaction des conventions. Pour un bien de 500 000 €, le budget total (droits + frais) se situe généralement entre 12 000 € et 16 000 € — à comparer aux 56 000 € à 65 000 € que coûterait une transmission en pleine propriété soumise aux droits de succession.
Le démembrement ne se cantonne pas à l'immobilier locatif, bien que ce soit le cas le plus fréquent. L'usufruitier y perçoit les loyers, tandis que le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (article 605 du Code civil). Ni l'un ni l'autre ne peut vendre le bien sans l'accord de l'autre partie.
Sur un portefeuille de valeurs mobilières, l'usufruitier perçoit dividendes et intérêts. Il peut arbitrer les titres, mais doit préserver la substance du portefeuille — obligation consacrée par l'arrêt « Baylet ». Il est indispensable de prévoir une convention de quasi-usufruit pour protéger le nu-propriétaire. Trois clauses sont à cet égard incontournables : (a) l'obligation de remploi strict du produit des cessions dans des titres de même nature et de même profil de risque ; (b) l'inscription d'une créance de restitution opposable à la succession de l'usufruitier ; (c) la prévision contractuelle du traitement fiscal des plus-values d'arbitrage, qui restent à la charge du nu-propriétaire alors qu'il ne perçoit pas les liquidités correspondantes. L'absence de l'une de ces clauses peut rendre le montage inéquitable — voire litigieux au décès de l'usufruitier.
Les parts de SCI offrent un levier supplémentaire : une décote de 10 à 20 % est généralement admise sur leur valeur, réduisant encore l'assiette taxable. Les statuts doivent toutefois organiser avec précision la répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire. Dans une SCI soumise à l'IR dont les parts sont démembrées, l'article 8 du CGI impose à l'usufruitier seul les revenus fonciers correspondant à sa quote-part — même si les bénéfices sont mis en réserve et non distribués. L'usufruitier peut donc se retrouver fiscalement imposé sur des revenus qu'il n'a pas encaissés. Le nu-propriétaire, lui, ne déclare aucun revenu foncier au titre de la SCI, mais peut imputer sur ses propres revenus fonciers les dépenses de grosses réparations qu'il a effectivement réglées, dans la limite de 25 000 €. Ce mécanisme doit impérativement être anticipé dans les statuts ou dans une convention de gestion.
Le démembrement de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) constitue une stratégie distincte : un investisseur peut acquérir uniquement la nue-propriété de parts, à un prix décoté de 23 % à 46 % selon la durée du démembrement (généralement 5 à 15 ans), sans percevoir de revenus fonciers pendant cette période (donc sans imposition sur le revenu ni prélèvements sociaux), et sans inclure ces parts dans son assiette IFI. Au terme du démembrement, il récupère la pleine propriété avec une espérance de plus-value sur la valeur des parts. Attention toutefois : la clé de démembrement commerciale pratiquée par les sociétés de gestion de SCPI peut différer de la clé fiscale de l'article 669 II du CGI — d'où la nécessité de vérifier l'écart avant tout investissement.
Enfin, pour les parts sociales d'entreprise, la combinaison du démembrement avec un pacte Dutreil (article 787 B du CGI) génère une triple optimisation : exonération de 75 % de la valeur des titres, application du barème de l'âge et abattement légal de 100 000 €. Si la donation intervient avant les 70 ans du dirigeant, une réduction supplémentaire de 50 % des droits s'applique. Ce cumul constitue l'un des dispositifs les plus puissants pour transmettre une entreprise familiale. Toutefois, la contrainte clé est souvent sous-estimée : chaque bénéficiaire de la donation s'engage individuellement à conserver les titres pendant 4 ans après l'acte. En cas de non-respect, les droits de donation sont intégralement réclamés sur la valeur réelle de l'entreprise, sans abattement ni réduction. Par ailleurs, depuis la loi de finances pour 2026, les SCI et sociétés ayant pour objet la gestion d'un patrimoine mobilier ou immobilier sont expressément exclues du dispositif Dutreil — ce qui rend inopérante la combinaison démembrement + Dutreil pour les SCI patrimoniales.
Exemple : Arnaud Lefranc, 62 ans, dirige une PME industrielle valorisée à 2 000 000 €. Il donne la nue-propriété des parts à sa fille Camille dans le cadre d'un pacte Dutreil. L'exonération de 75 % ramène la base à 500 000 €. Le barème de l'âge (tranche 61-70 ans, nue-propriété à 60 %) abaisse cette base à 300 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, la base taxable s'établit à 200 000 €. La réduction de 50 % (donation avant 70 ans) ramène les droits effectifs à environ 19 000 € — soit un coût de moins de 1 % de la valeur de l'entreprise transmise. Mais si Camille revend ses parts 3 ans après la donation, l'administration réclamera des droits recalculés sur la valeur réelle de 2 000 000 €, soit un redressement potentiel supérieur à 300 000 €.
L'administration fiscale ne prohibe pas le démembrement, mais elle en surveille les détournements. Le risque de requalification en abus de droit (article L64 du LPF) est réel lorsque le montage ne repose que sur un objectif exclusivement fiscal, sans justification patrimoniale sérieuse. Les majorations peuvent atteindre 80 % des droits éludés. Les schémas combinant apport d'un immeuble à une SCI et donation concomitante des parts en nue-propriété sont particulièrement scrutés.
Autre point de vigilance : depuis la loi de finances 2024, l'article 774 bis du CGI a durci le régime du quasi-usufruit sur les liquidités. La créance de restitution due au nu-propriétaire n'est plus déductible de l'actif successoral lorsque le démembrement résulte d'un acte volontaire. Ce changement neutralise un avantage autrefois central dans les montages portant sur l'assurance-vie. Toutefois, il convient de noter une exception confirmée par l'administration fiscale dans son commentaire du 26 septembre 2024 (BOFiP) : la créance de restitution issue d'une distribution de dividendes prélevés sur les réserves d'une société reste, elle, déductible de l'actif successoral — même en présence d'un quasi-usufruit. Ce point est directement applicable aux montages de démembrement de parts sociales générant des distributions de réserves, et peut influencer significativement le coût fiscal final de la succession.
Il convient aussi de ne jamais donner la nue-propriété de la résidence principale si elle constitue le seul actif de protection du donateur. En cas de vente à 84 ans, l'usufruitier ne percevrait que 20 % du prix — soit 40 000 € sur un bien vendu 200 000 €. Par ailleurs, l'article 751 du CGI prévoit que si le donateur décède dans les trois mois suivant la donation avec réserve d'usufruit, le bien est réintégré en pleine propriété dans l'actif successoral — ce qui peut annuler tout le bénéfice fiscal du montage. Précision importante : cette présomption ne s'applique pas si la donation a été consentie par acte authentique (acte notarié) dans les conditions requises. Concrètement, le recours à un acte notarié ne dispense pas du délai de 3 mois, mais il constitue un élément de preuve opposable à l'administration. En pratique, toute donation en urgence — notamment en cas de maladie grave — doit faire l'objet d'une analyse spécifique avec un avocat fiscaliste avant signature.
Conseil : Avant d'engager un démembrement, demandez à votre avocat fiscaliste une simulation détaillée incluant le prix de la nue-propriété transmise, les droits de donation estimés, les frais de notaire, l'impact sur votre IFI et le coût d'une éventuelle requalification. Cette projection chiffrée — véritable devis patrimonial — vous permettra de comparer objectivement le coût du montage avec celui d'une transmission classique par succession.
Le rapport du CPO de décembre 2025 qualifie la fiscalité du patrimoine de « forte, complexe, inégalitaire et peu efficace ». Sa proposition n° 14 invite expressément à engager une réflexion sur le traitement fiscal des donations en nue-propriété, visant à neutraliser l'avantage lié à l'extinction gratuite de l'usufruit au décès. Si cette proposition n'a pas encore force de loi en 2026, le signal politique est suffisamment clair pour inciter à agir sans attendre.
La mise en place d'un démembrement de propriété pour la transmission de patrimoine — a fortiori lorsqu'il implique une SCI, un portefeuille de titres ou des parts d'entreprise — nécessite un accompagnement rigoureux. Maître Dana Assuied, avocate fiscaliste installée à Paris 16, intervient précisément sur ces problématiques : analyse personnalisée des risques de requalification, structuration de l'acte de donation, rédaction de conventions de démembrement adaptées à chaque catégorie d'actif, et anticipation des évolutions législatives. Que vous souhaitiez évaluer le coût d'une donation démembrée, obtenir un devis pour la structuration d'un montage patrimonial, sécuriser un montage existant ou simplement obtenir un premier avis sur votre situation patrimoniale, n'hésitez pas à solliciter son expertise pour bénéficier d'un conseil indépendant et confidentiel.