Chaque année, des milliers de Français expatriés et d'étrangers propriétaires d'un bien en France décident de vendre à distance, souvent sans mesurer l'ampleur des obligations fiscales qui les attendent. La vente immobilier non-résident France obéit à un régime spécifique, distinct de celui des résidents, encadré par l'article 244 bis A du Code général des impôts. Deux questions reviennent systématiquement : quel impôt sur la plus-value vais-je payer, et suis-je tenu de désigner un représentant fiscal accrédité ? Maître Dana Assuied, avocate fiscaliste installée à Paris 16, accompagne régulièrement des vendeurs non-résidents dans la sécurisation de ces opérations. Voici un tutoriel en six étapes concrètes pour vendre sereinement depuis l'étranger.
Tout commence par une question simple : où résidez-vous fiscalement ? La réponse conditionne directement le taux global d'imposition sur la plus-value. L'article 244 bis A du CGI prévoit un impôt sur le revenu de 19 % pour l'ensemble des non-résidents, auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux dont le montant varie selon votre pays de résidence. Pour maîtriser pleinement ces subtilités, le recours à un conseil en fiscalité internationale à Paris est souvent déterminant.
Si vous résidez dans un État membre de l'UE, de l'EEE ou en Suisse et êtes affilié à un régime de sécurité sociale étranger, vous êtes exonéré de CSG et CRDS. Vous acquittez uniquement le prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit un taux global de 26,5 %. En revanche, si vous résidez hors UE/EEE, le taux des prélèvements sociaux s'élève à 17,2 %, portant la charge fiscale totale à 36,2 %.
Le cas du Royaume-Uni mérite une attention particulière. Malgré le Brexit, les résidents britanniques continuent de bénéficier du taux réduit de 7,5 % de prélèvements sociaux, soit un taux global identique à celui des résidents UE/EEE (26,5 %). Toutefois, l'obligation de représentant fiscal peut désormais s'appliquer, le Royaume-Uni n'étant plus membre de l'UE.
Pensez également à vérifier l'existence d'une convention fiscale bilatérale entre la France et votre pays de résidence. Ces conventions peuvent modifier sensiblement le régime de droit commun et, dans certains cas, révéler des exonérations non prévues par le seul droit interne français. Enfin, lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (après abattement pour durée de détention), une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute, conformément à l'article 1609 nonies G du CGI. Cette surtaxe est toutefois assortie d'un mécanisme de lissage s'appliquant dans les 10 000 € au-dessus de chaque seuil, afin d'éviter les effets de palier brutaux : sans ce lissage, franchir d'un euro le seuil de 50 000 € ou de 100 000 € entraînerait un saut d'imposition disproportionné.
Exemple : Géraldine Masson-Lefèvre, expatriée à Singapour depuis 2019, vend en 2025 un studio acquis à Boulogne-Billancourt en 2014. La plus-value nette imposable après abattement s'élève à 55 000 €. Elle est imposée au taux global de 36,2 % (résidence hors UE/EEE), soit 19 910 €, auxquels s'ajoute une surtaxe de 2 % sur la tranche au-delà de 50 000 €, avec un lissage sur les 10 000 € au-dessus du seuil. Sans accompagnement professionnel, Géraldine aurait ignoré la surtaxe et sous-estimé le coût fiscal de sa vente de près de 1 000 €.
Avant tout calcul, il convient d'examiner si votre situation ouvre droit à une exonération, totale ou partielle. Trois dispositifs principaux existent pour la vente immobilier non-résident France.
Le premier concerne l'ancienne résidence principale. Depuis le 1er janvier 2019, un non-résident peut être exonéré de plus-value sur son ancien logement principal en France, dans la limite de 150 000 €, à condition de remplir trois critères cumulatifs : résider dans un État de l'UE ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative ; vendre au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du déménagement ; et ne pas avoir loué le bien entre le départ et la vente. Un départ en mars 2025 impose donc de signer l'acte définitif avant le 31 décembre 2026.
Attention : la jurisprudence est d'une rigueur absolue sur la condition de non-location. La Cour administrative d'appel de Paris (arrêt du 1er juin 2022) a confirmé la perte de l'exonération pour un contribuable ayant loué son bien seulement 15 jours via une agence. Même une location brève et indirecte suffit à faire perdre définitivement ce droit. Si vous envisagez de vendre à court terme après votre départ, laissez le bien vacant.
Le deuxième dispositif est l'exonération pour première cession (article 150 U II-2° du CGI), réservée aux non-résidents ressortissants d'un État de l'EEE ayant résidé fiscalement en France au moins deux années consécutives. Le bien ne doit pas avoir été loué depuis le 1er janvier de l'année précédant la vente, sauf si celle-ci intervient dans les dix ans suivant le départ fiscal. Cette exonération est également plafonnée à 150 000 €. Pour les couples ou co-indivisaires, ce plafond s'apprécie individuellement : un couple vendant un bien avec une plus-value de 280 000 € peut être totalement exonéré si la quote-part de chacun reste inférieure à 150 000 €.
Enfin, les résidents UE/EEE bénéficient d'une exonération totale (IR et prélèvements sociaux) après 30 ans de détention. Les résidents hors UE/EEE, eux, ne bénéficient jamais de l'exonération totale des prélèvements sociaux liée à la durée de détention.
À noter : deux cas dispensent totalement le vendeur non-résident de toute déclaration 2048-IMM-SD et suppriment tout prélèvement : premièrement, la cession d'un immeuble faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique en vue d'une expropriation (ou l'exercice d'un droit de délaissement) ; deuxièmement, la cession réalisée directement ou indirectement au profit d'un cessionnaire qui s'engage à construire et achever des logements sociaux, lorsque l'exonération est totale. Dans ces situations, aucune formalité déclarative n'est requise et aucun impôt n'est retenu.
La formule est la suivante : plus-value brute = prix de cession corrigé − prix d'acquisition majoré. Le prix de cession est diminué des frais de vente (commission d'agence, diagnostics obligatoires, honoraires du représentant fiscal accrédité). Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition — retenus au réel ou au forfait de 7,5 % pour une acquisition à titre onéreux — et des dépenses de travaux, déductibles au réel sur factures ou au forfait de 15 % si le bien bâti est détenu depuis plus de cinq ans. Il convient de préciser que le prix de cession retenu correspond uniquement à la valeur des biens immobiliers stricto sensu : la quote-part du prix total correspondant aux meubles, équipements détachables ou biens mobiliers doit en être soustraite. Le notaire doit procéder à cette ventilation dans l'acte de vente, ce qui peut réduire significativement la base imposable, notamment pour les ventes de biens vendus meublés.
Conseil : les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition du bien ou pour le financement de travaux ne peuvent en aucun cas être déduits du calcul de la plus-value, ni au titre des frais d'acquisition, ni au titre des dépenses de travaux. C'est une erreur fréquente dans les simulations d'imposition réalisées sans accompagnement professionnel, qui conduit à surestimer les charges déductibles et donc à sous-estimer le prix réel de l'impôt dû. Vérifiez scrupuleusement vos simulations sur ce point.
Des abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite, identiques à ceux des résidents :
Nouveauté 2025 à ne pas négliger : si le bien a été loué en meublé sous le régime réel (LMNP), les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, ils viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement la base taxable. Seules les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à cette règle. Simulez l'impact avant de fixer votre prix de vente.
La déclaration se fait via le formulaire 2048-IMM-SD, disponible sur impots.gouv.fr, à déposer dans le mois suivant la cession. Lorsque le vendeur non-résident cède non pas un immeuble directement, mais des parts d'une société à prépondérance immobilière (dont l'actif est principalement constitué d'immeubles situés en France), le régime de l'article 244 bis A du CGI s'applique également, mais le formulaire à utiliser est alors le 2028-M-SD. Faites vérifier le calcul de manière contradictoire — les erreurs sur les travaux déductibles, les forfaits applicables ou les abattements sont fréquentes et peuvent conduire à un trop-perçu d'impôt.
Exemple : Arnaud Delcourt, résident fiscal aux Émirats arabes unis, vend en 2025 un appartement parisien acquis en 2013 pour 320 000 €, au prix de 480 000 € (dont 12 000 € de mobilier ventilé dans l'acte notarié). Le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value est de 468 000 €, et non 480 000 €. Il déduit les frais d'acquisition au forfait de 7,5 % (24 000 €) et les travaux au forfait de 15 % (48 000 €). La plus-value brute s'établit à 76 000 €. Après abattement pour 12 ans de détention (42 % pour l'IR, 11,55 % pour les prélèvements sociaux), sa base imposable au titre de l'IR est de 44 080 € et celle au titre des prélèvements sociaux de 67 218 €. Son impôt total est sensiblement inférieur à ce qu'il aurait été sans la ventilation du mobilier et le bon calcul des abattements.
C'est l'un des points les plus méconnus de la vente immobilier non-résident France. Tout particulier domicilié hors UE/EEE doit obligatoirement désigner un représentant fiscal accrédité dès lors que deux conditions sont cumulativement réunies : le prix de cession dépasse 150 000 € et la durée de détention est inférieure à 30 ans.
Un piège fréquent : l'absence de plus-value taxable ne vous dispense pas de cette obligation si le prix de vente dépasse le seuil de 150 000 €. Pour les sociétés domiciliées hors UE/EEE, l'obligation s'applique sans condition de prix ni de durée. Si vous résidez dans un État de l'UE ou de l'EEE, aucun représentant fiscal n'est requis — le notaire gère directement la déclaration et le paiement. L'absence de désignation entraîne un blocage pur et simple de l'acte de vente chez le notaire.
À noter : lorsqu'il s'agit de la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière dont le siège est situé à l'étranger, la demande d'accréditation du représentant fiscal relève exclusivement de la compétence du service de la recette des non-résidents (RNR) de la Direction des impôts des non-résidents (DINR), et non de la DDFiP/DRFiP locale. Ce point est souvent ignoré par les vendeurs, et une demande adressée au mauvais service peut retarder significativement la procédure.
Quatre catégories de personnes peuvent exercer ce rôle :
Ni le notaire ni l'avocat ne peuvent être représentant fiscal. Pour identifier des représentants fiscaux accrédités, le Syndicat des professionnels de la représentation fiscale (SARF, sarf.fr) constitue la référence sectorielle. Il publie des plaquettes d'information disponibles en 7 langues sur la vente immobilière par des non-résidents, ce qui en fait une ressource particulièrement utile pour les vendeurs expatriés ne maîtrisant pas le français. Plusieurs cabinets membres (par exemple Honoré Patrimoine et Iliade Conseil) proposent un devis gratuit et une simulation d'imposition sans engagement dès la phase de compromis.
Depuis le décret n° 2025-502 du 6 juin 2025, deux types d'accréditation coexistent : l'accréditation ponctuelle, délivrée par la DDFiP/DRFiP du domicile du représentant pour une cession déterminée, et l'accréditation permanente, délivrée par le bureau GF-2B de la DGFIP, qui suppose la constitution de garanties financières sous forme de caution solidaire. Point important : conformément à ce même décret, toutes les accréditations délivrées avant le 9 juin 2025 sont automatiquement prorogées pour une durée de 12 mois. À l'issue de ce délai, elles deviennent caduques de plein droit et doivent être renouvelées dans les nouvelles conditions, notamment la constitution d'une caution solidaire pour les accréditations à durée indéterminée. Si vous avez déjà signé un mandat avec un représentant fiscal, vérifiez impérativement que ce dernier renouvelle bien son accréditation dans les temps.
Les missions du représentant sont précises : il calcule et vérifie la plus-value, rédige et dépose la déclaration 2048-IMM-SD, procède au paiement de l'impôt et engage sa responsabilité en cas de redressement fiscal pendant le délai de prescription fiscale de droit commun, soit 4 ans (article L. 169 du Livre des procédures fiscales), durant lequel l'administration peut procéder à un redressement en cas d'erreur dans la déclaration de plus-value. En termes de coût, comptez environ 0,40 % HT du prix de cession. Pour un bien vendu 400 000 €, cela représente environ 1 600 € HT, prélevés directement sur le produit de vente à la signature. Ces honoraires sont intégralement déductibles du prix de cession pour le calcul de la plus-value brute — et non seulement prélevés sur le produit de vente — ce qui réduit mécaniquement la base taxable et donc le montant final de l'impôt dû. Demandez un devis gratuit et une simulation d'imposition sans engagement dès la signature du compromis pour éviter tout blocage et anticiper le coût total de l'opération.
Conseil : sollicitez plusieurs devis auprès de représentants fiscaux accrédités dès la signature du compromis de vente. Les tarifs peuvent varier d'un prestataire à l'autre et certains proposent un prix forfaitaire plutôt qu'un pourcentage du prix de cession, ce qui peut s'avérer plus avantageux pour les biens de valeur élevée. Le site du SARF (sarf.fr) est un bon point de départ pour comparer les offres disponibles.
Le jour de la signature, le notaire prélève l'impôt sur la plus-value directement sur le produit de cession et le reverse au service de la publicité foncière dans les 30 jours. Le représentant fiscal accrédité certifie et dépose la déclaration 2048-IMM-SD, accompagnée d'une copie de l'acte de vente, dans le mois suivant la cession.
Après la vente, vous devez reporter le montant net de la plus-value sur votre déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042 C, case 3VZ). Il ne s'agit pas d'une double imposition — l'impôt a déjà été réglé — mais cette mention impacte votre revenu fiscal de référence. Si vous résidez dans l'UE/EEE et êtes affilié à un régime social étranger, renseignez les cases 8SH et 8SI avec votre certificat S1 ou A1 pour bénéficier du taux réduit de 7,5 %. L'enjeu financier est considérable : omettre cette démarche conduit à payer 9,7 points de prélèvements sociaux supplémentaires (17,2 % au lieu de 7,5 %), soit concrètement 9 700 € d'impôt payé en trop pour 100 000 € de plus-value nette imposable. En cas de trop-perçu, une réclamation contentieuse reste possible jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant le paiement.
Exemple : Yannick Kerviel, fonctionnaire européen résidant à Bruxelles et affilié au régime de sécurité sociale belge, vend en 2025 un appartement à Lyon générant une plus-value nette imposable de 85 000 €. S'il omet de renseigner les cases 8SH et 8SI avec son formulaire A1, il paiera des prélèvements sociaux de 17,2 % au lieu de 7,5 %, soit un surcoût de 8 245 € (85 000 € × 9,7 %). En produisant le justificatif dès sa déclaration, il limite ses prélèvements sociaux à 6 375 € au lieu de 14 620 €.
La vente d'un bien immobilier en France depuis l'étranger mobilise des règles fiscales complexes, où chaque détail — un délai dépassé, une location de quelques jours, un formulaire incomplet — peut avoir des conséquences financières significatives. Maître Dana Assuied, avocate fiscaliste à Paris 16, met son expertise en droit fiscal et sa connaissance approfondie des conventions internationales au service des non-résidents confrontés à ces problématiques. Que vous ayez besoin d'une analyse de votre situation, d'une simulation d'imposition ou d'un accompagnement complet jusqu'à la signature, n'hésitez pas à la solliciter pour sécuriser votre opération de bout en bout.